Onze LS Academy over vastgoed van vorig jaar september concentreerde zich onder meer op de verschillen tussen een directe en een indirecte vastgoedbelegging. De uitbraak van het Corona virus en vooral de maatregelen tegen een verdere verspreiding van het virus plaatsten twee van die verschilpunten ongewild in de schijnwerpers.
Terwijl vastgoedmakelaars en notarissen noodgedwongen tijdelijk de deuren moesten sluiten kon de beursgenoteerde vastgoedbelegger naar hartenlust kopen en verkopen in elk van de Belgische GVV’s. Wie in acute liquiditeitsnood zat, kon zijn bakstenen niet ten gelde maken.Wie zijn liquide middelen aan het werk wou zetten kon dat evenmin.
Pientere vastgoedpromotoren verkochten hun nieuwbouw dan wel via digitale kanalen, het aantal transacties daalde abrupt.
Niet zo bij beursgenoteerd vastgoed. Daar steeg de volatiliteit dan weer, nog steeds hét nadeel van onze GVV’s. Op lange termijn zijn het vooral de vraag en aanbod naar vastgoed die de prijsevolutie zullen bepalen. Deze evolutie is niet voor elk soort vastgoed hetzelfde. De vraag is dan of uw vastgoed coronabestendig is?
Van recordjaar voor de Belgische woningmarkt naar prijsdalingen …
In 2019 brak de Belgische woningmarkt zowat alle records. Een gevolg van het goede economische klimaat, de lage rente en het almaar stijgend aantal gezinnen. De notarisbarometer gaf bijna 9% meer transacties weer, prijsstijgingen van meer dan 3.5% in elk gewest en voor elk type van residentieel vastgoed. Appartementen in het Brusselse gewest bleken de primus met een gemiddelde prijsstijging van 5.7%. Tijdens de eerste twee maanden van dit jaar ging de markt door op datzelfde elan. Maar toch, in het eerste kwartaal daalde het aantal transacties met bijna 8%. Dat terwijl de quasi-lockdown pas officieel begon op 18 maart.
Vooral in Vlaanderen, en meer bepaald in de provincie Antwerpen, ging de vastgoedmarkt op slot, met resp. 10% en 14.5% minder transacties dan tijdens dezelfde periode vorig jaar. De prijsstijgingen van woningen stagneerden wat, maar appartementen kenden in gans België een gemiddelde prijsstijging van meer dan 5%. Om de daadwerkelijke impact van de lockdown op de vastgoedprijzen van onze woning te kennen is het nog even wachten. Een eerste indicatie van de prijsimpact zal komen vanaf de rapportering over het tweede trimester.
… maar geen rampjaar in de steigers
Verschillende vastgoedeconomen gaan daarbij uit van een daling van de reële vastgoedprijzen in België dit jaar. Dat zou dan pas de derde keer zijn in pakweg 40 jaar tijd. De impact van de lockdown maatregelen op het beschikbare inkomen van de Belg zal zich laten voelen. Ook de vrees voor een tweede mogelijke uitbraak van het virus kan mensen met voldoende inkomsten hun aankoop doen uitstellen. Een crash van de woningmarkt komt niet uit de modellen. De nog steeds lage renteniveaus ondersteunen de vraag. Vooral naar investeringsvastgoed. Indien kopers de aankoop van hun eerste woning uitstellen, zal de vraag naar huurwoningen toenemen. De huurprijzen zullen naar verwachting niet dalen, mogelijks zelfs stijgen in de eerste maanden na de heropening van de economie. Binnen de Europese context zal de Belgische vastgoedmarkt opnieuw uitblinken in relatieve stabiliteit.
Coronabestendig
Wie wil investeren in vastgoed heeft misschien niet de tijd, zin of kennis om zich met de aankoop en verhuur van een appartement bezig te houden. Bent U ook in dat geval, dan kan U beter investeren in een goed geleide GVV (Gereglementeerde Vastgoed Vennootschap). Met een zelfde investeringsbudget kan U beter diversifiëren en de risico’s sterk spreiden. Bovendien doet een professioneel team al het werk voor U.
Beursgenoteerde appartementen
Wie bijvoorbeeld in aandelen van Home Invest Belgium belegt, koopt zich een fractie van een portefeuille appartementen van in totaal net meer dan 600 miljoen EUR. De blootstelling van de portefeuille is nog steeds voor circa 65% geconcentreerd op het Brusselse Gewest. De Brusselse huurmarkt is sterk afhankelijk van expats, die mogelijks sneller huiswaarts keren in Corona-tijden. Al te veel negatieve impact verwachten we daar niet van. Bovendien diversifieert Home Invest onder een nieuw management nu ook naar Nederland.
Kantorenmarkt
Dan staan de kantorenmarkt en het winkelvastgoed voor hetere vuren. De vraag naar kantoorruimte stond voor Corona al onder druk. Denkt U maar de digitalisering in bijvoorbeeld de bankensector of overheidsdiensten. Ook de trend naar open kantoorruimtes en flexibele werkplekken zorgen voor een efficiënter beheer van de bestaande kantoorruimte. Dat weegt al even op de vraag. Tenslotte liggen de eisen van huurders zeer hoog als het aankomt op energiezuinigheid. Oude kantoren renoveren kost handenvol geld en zorgt voor tijdelijke leegstand in de portefeuille. Vaak is volledige afbraak en heropbouw interessanter dan een renovatie. Maar net op het moment dat de huurmarkt voor kantoren stilaan terug aan het herstellen was, werd deze onverwachts met een lockdown geconfronteerd.
Het vervolg is bekend
Kantoorruimte verhuisde plots in drommen naar onze woon- of achterkamer. De technologie hiervoor bestond al langer en wordt nu intensief gebruikt. Ondanks dat huurcontracten blijven doorlopen schrapte Befimmo haar eerder gecommuniceerde vooruitzichten voor de resultaten en het dividend. Uit voorzichtigheid zal Befimmo het dividend beperken tot het door het GVV statuut gereguleerde minimum. Die voorzichtigheid is nodig. Wie investeert in kantoren moet in de toekomst rekening houden met de mogelijkheid van kortere huurcontracten, lagere huurprijzen per m² en minder vraag naar (vooral grote) kantooroppervlakte. Ook de recente trend naar co-working komt onder druk te staan.
Winkelvastgoed in het oog van de Coronastorm
Net als kantoren had ook winkelvastgoed reeds moeilijkheden voor de pandemie. De populariteit van de e-commerce zet de winstgevendheid van winkeliers al enkele jaren onder druk. Een reden voor de grote winkelketens om hun huurgelden te heronderhandelen of te verhuizen naar kleinere winkels. Winkeliers die te laat in actie schieten riskeren erger. De impact van de quasi lockdown komt daar nu nog eens extra bovenop. Die laat zich voelen op twee fronten: de volledige sluiting van alle winkels (behalve supermarkten) gedurende verschillende weken en de klant die digitaal gaat winkelen.
Verschillende winkeliers die hun deuren verplicht sloten, stopten tegelijkertijd hun betaling van de huurgelden. Ook al heeft de verhuurder juridisch gezien de wetgeving aan zijn kant, hij heeft er alle belang bij om de betaling van de huur tijdelijk te bevriezen. Uiteindelijk zal een compromis uit de bus moeten komen waarbij de huurder geheel of gedeeltelijk huurgelden over de maanden april en mei niet hoeft te betalen. Doet een verhuurder dat niet, dan is de kans groot dat hij op termijn huurders ziet verdwijnen, door faillissementen of gewoon uit onvrede.
Vooral de winkelcentra in binnenstedelijk gebied staan zwak. Het winkelaanbod is er sterk gericht op mode, de bereikbaarheid is niet evident en parkeerplaatsen zijn er beperkt en duur. De verhuurder van baanwinkels, Retail Estates, koos bewust voor meer diversificatie, weg van die unieke focus op mode. Maar goed ook, het is net in die modesector dat het met Brantano een huurder in moeilijkheden heeft. Brantano is ondanks een goede klantendiversificatie goed voor iets meer dan 3% van de huurinkomsten van Retail Estates.
Maar Retail Estates heeft voldoende liquiditeiten om een periode van drie maanden aan wanbetalingen op te vangen. Mogelijks recupereert het een deel in de komende maanden. Op langere termijn kan men echter met hogere leegstand te maken krijgen en met dalende huurprijzen per m². Retail Estates zal daar met haar portefeuille van baanwinkels beter weerwerk kunnen bieden dan bijvoorbeeld QrF City Retail. De portefeuille van QrF bestaat uit panden in binnenstedelijk gebied. vaak buiten de belangrijkste winkelsteden.
Premiejagers
Retail Estates groeide sinds de beursgang in 1998 sterk. De vastgoedportefeuille van 32 miljoen EUR dikte aan tot meer dan 1.6 miljard EUR einde september vorig jaar. Een track record om ‘U’ tegen te zeggen. Die trackrecord werd ook door de beurs opgemerkt én gesmaakt. Getuige daarvan de premie ten opzichte van de nettoactiefwaarde (NAW) van de vastgoedportefeuille. Met andere woorden, beleggers vonden het bedrijf Retail Estates aanzienlijk meer waard dan louter en alleen het vastgoed in de portefeuille. Terwijl vastgoedbeleggers in baanwinkels een rendement verwachten van ongeveer 6.5%, stelden beleggers in beursgenoteerde baanwinkels zich tevreden met een lager rendement. Zij verantwoorden die lagere rendementen (en dus hogere waardering van de GVV) met het vooruitzicht van groei in de vastgoedportefeuille. Die groei was er zeker, vooral dankzij de steeds lagere rentes.
Combinatie van schulden en eigen vermogen
Een GVV financiert haar portefeuille met een combinatie van schulden en eigen vermogen, in het algemeen in een 50/50 verhouding. De schuldfinanciering werd de voorbije jaren almaar goedkoper dankzij de steeds dalende intrestvoeten. Maar ook de financiering met eigen vermogen werd goedkoper. Indien de beurskoers van de GVV noteert aan een premie, maakt diezelfde premie het goedkoper om externe groei te financieren met nieuwe aandelen. Beleggers kunnen op die nieuwe aandelen immers intekenen aan een koers die lager ligt dan de actuele beurskoers. De GVV op haar beurt financiert de aankoop van het nieuwe pand met aandelen die aan een premie noteren ten opzichte van de waarde en de prijs van het aan te kopen vastgoed. De verkoper van het pand krijgt mogelijks nieuwe aandelen in plaats van cash en kan op die manier meerwaardebelasting vermijden. Iedereen tevreden dus.
Groei steunt de premie en de premie ondersteunt de groei
Premie en groei versterken elkaar dus. Tot een pandemie de bestaande situatie volledig door elkaar schudt. Vandaag noteert Retail Estates aan een beperkte korting tegenover de laatst berekende NAW. Dat bemoeilijkt de financiering met nieuwe aandelen en zet logischerwijs een rem op de externe groeistrategie. Die groeistrategie verhuisde zoals gezegd naar de achtergrond. Huurders die de betaling van hun huurgelden opschorten, huurders in financiële moeilijkheden, mogelijke druk op de waardering bepalen vandaag de agenda van CEO Jan De Nys. Momenteel zien ook wij niet veel redenen om een premie te betalen ten opzichte van de NAV van 63 EUR per aandeel Retail Estates. U krijgt momenteel dan wel een dividendrendement van 7.5%, de groei in het dividend van gemiddeld 7% over de voorbije jaren lijkt ons voor even verleden tijd.
Retail Estates was niet de enige GVV op de Brusselse beurstabellen die noteerde aan een stevige premie ten opzichte van de berekende NAW per aandeel. Ook de logistieke spelers Montea en WDP en de investeerders in rustverzorgingstehuizen Aedifica en Care Property Invest maken vaak gebruik van hun waardering om overnames te financieren met nieuwe aandelen. Aedifica versterkte zo in april nog haar balans nu de overname van het Finse Hoivatilat afgerond is.
Terwijl de sector van de verzorgingstehuizen in de frontlinie stond tijdens de Corona crisis bleken zowel Aedifica als Care Property Invest daar op de beurs eerder immuun voor. De topkoersen van net voor de Corona-uitbraak staan op dit ogenblik niet meer op de koerstabellen. Maar desondanks komen zowel het logistieke vastgoed als het zorgvastgoed nog steeds als relatieve winnaars in de vastgoedsector naar boven.
Zowel bij de uitbaters van verzorgingstehuizen als de investeerders in het vastgoed zien we nog voldoende groeimogelijkheden door vergrijzing. De zeer versnipperde sector kent nog voldoende potentieel voor consolidatie. Ook de vraag naar logistiek vastgoed is en blijft sterk. De verschuiving van ons winkelgedrag richting e-commerce blijft de belangrijkste driver voor logistiek vastgoed de komende jaren. Ook hier zien we een versterking van de reeds lang aanwezige trends. Maar voor zorgvastgoed en logistiek vastgoed spelen de trends in het voordeel van de vastgoedbelegger.
