Menu
PORTFOLIO ACCESS
Schatting onroerend goed in successieaangifte

Schatting onroerend goed in successieaangifte

Hoe gaat U best te werk?

Bij de aangifte van nalatenschap na een overlijden, moet er een waardering plaatsvinden van de goederen die deel uitmaken van de nalatenschap van de overledene. Op basis hiervan zullen dan de "successierechten" of de "erfbelasting" (zoals dit thans in Vlaanderen wordt genoemd) berekend worden.


In de praktijk stelt zich hierbij vaak de vraag wie dan de waarde van de onroerende goederen voor de successieaangifte mag en kan bepalen en op welke manier dit dient te gebeuren. In tegenstelling tot beursgenoteerde effecten bijvoorbeeld is er heel wat discussie mogelijk over wat een onroerend goed waard is. De wet zegt dat de ‘verkoopwaarde op dag van overlijden’ moet worden aangegeven. In de volksmond zegt men vaak dat de waarde wordt bepaald door wat een gek ervoor wil geven. En we weten natuurlijk ook allemaal dat de prijs die we zouden vragen wanneer we een onroerend goed willen verkopen vaak ver afwijkt van de prijs die kandidaat-kopers daarvoor bieden.

FISCALE GEVOLGEN VAN NIET CORRECTE SCHATTING
Een al dan niet correcte schatting van een onroerend goed in de aangifte van de nalatenschap kan belangrijke fiscale gevolgen hebben. Iedereen wil natuurlijk dat zijn onroerend goed zo laag mogelijk wordt geschat om zo weinig mogelijk successierechten te moeten betalen maar indien een onroerend goed voor een te lage waarde wordt aangegeven, kunnen er boetes verschuldigd zijn.
Wanneer de fiscus van mening is dat u een te lage waarde heeft aangegeven, zal u geen boete zijn verschuldigd als de ‘tekortschatting’ minder dan 10% bedraagt; u zal dan enkel de erfbelasting dienen te betalen op de werkelijke waarde van het onroerend goed.
Bedraagt het tekort echter tussen de 10% en 25%, dan zal u, naast de nog verschuldigde rechten, ook nog een belastingverhoging van 5% moeten betalen.
Deze belastingverhoging stijgt tot 10% bij een tekortschatting tussen 25% en 50%, tot 15% tussen 50 en 100% en 20% indien de waarde van het onroerend goed op meer dan het dubbele wordt geschat van de waarde die u heeft aangegeven.

VERGELIJKINGSPUNTEN
Om te weten wat de verkoopwaarde van een onroerend goed is, zal de fiscale administratie meestal met vergelijkingspunten werken. Alle verkopen van onroerende goederen worden immers geregistreerd zodat de fiscale administratie een ruime databank heeft waarop ze zich kan baseren bij de waardering van onroerende goederen.
Soms gebeurt het natuurlijk wel dat er toch weinig of geen vergelijkingspunten bestaan voor een welbepaald onroerend goed en dan gebruiken deskundigen soms andere methodes, zoals de prijs per vierkante meter voor industriegrond, de kubieke meter voor opslagplaatsen, het aantal meter façade voor een winkelruimte enz…
Uiteindelijk betekent dit wel dat elke schatting toch een zekere mate van subjectiviteit bevat en er steeds ruimte is voor discussie.

PRAKTISCH: 3 METHODES
Hoe gaat u dan best te werk indien u een onroerend goed dient te waarderen voor de aangifte van de nalatenschap? Er bestaan in Vlaanderen drie methodes waartussen uzelf de keuze heeft:

1) U doet uw eigen waardering
Als u zelf een vrij accuraat idee heeft over wat een realistische verkoopwaarde is van het onroerend goed, dan kan u daar zelf een waarde op kleven die u vermeldt in de aangifte van de nalatenschap. Vreest u echter toch discussies met de fiscus en wenst u die onzekerheidsfactor en het risico op boetes weg te nemen, dan kan u ook beroep doen op een expert.

2) Een schatting door een erkende schatter-expert
U heeft de mogelijkheid om -op uw eigen kosten- beroep te doen op een door de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) erkend schatter-expert, die een schattingsverslag opstelt volgens een aantal formele en kwaliteitseisen die zijn vastgelegd door Vlabel. U kan zo’n erkend schatter-expert terugvinden in een lijst die wordt gepubliceerd op de website van Vlabel (https://belastingen.vlaanderen.be/ lijst-van-erkende-schatters-experten-voor-waardering-van-onroeren-de-goederen-bij-aangifte) en u kan deze ook herkennen aan diens Vlabel identificatienummer. Als deze schatting dan wordt toegevoegd aan de aangifte van de nalatenschap is Vlabel in principe gebonden door deze schatting. Enkel wanneer Vlabel een manifeste afwijking of een fout van de schatter-expert zou constateren, kan het alsnog tot een tekortschatting komen.

Mocht u zelf niet akkoord zijn met de schatting van de erkende schatter-expert, kan u nog altijd beslissen van zijn verslag geen gebruik te maken (en het dus zeker niet bij aangifte te voegen) en toch uw eigen waardering op te nemen maar dan loopt u natuurlijk wel terug opnieuw het risico van tekortschatting. U zou desnoods nog een andere erkend schatter-expert kunnen aanstellen en indien diens schatting wel uw goedkeuring kan wegdragen, dan kan u deze schatting bijvoegen en die waardering gebruiken in de aangifte van de nalatenschap.

3) Een aanvraag tot een bindende schatting (ABS)
Voor overlijdens vanaf 1 april 2019 is het nu ook mogelijk gratis een bindende schatting aan te vragen bij de Vlaamse Belastingdienst zelf. Deze mogelijkheid bestaat voor alle nalatenschappen die zijn opengevallen in Vlaanderen, wat dus betekent dat de bindende schatting enkel kan aangevraagd worden wanneer de erflater woonachtig was in het Vlaams gewest. Maar de schatting door Vlabel beperkt zich niet tot de onroerende goederen die enkel in Vlaanderen zijn gelegen. U kan de schatting vragen voor alle of een deel van uw in België gelegen onroerende goederen die deel uitmaken van de opengevallen nalatenschap.

HOE DOET U DIT CONCREET?
Door het formulier ‘Aanvraag van een bindende schatting van een onroerend goed voor de aangifte van een nalatenschap’ in te vullen en vervolgens te uploaden via de website van de Vlaamse Belastingdienst. Het formulier vindt u ook via dezelfde website: belastingen. vlaanderen.be.

Nadat de aanvraag is ingediend, zal Vlabel het onroerend goed eenzijdig waarderen; u wordt hier dus niet bij betrokken. U zal wel een gemotiveerd verslag ontvangen waarin deze schatting wordt toegelicht. Aangezien deze schatting bindend is, zal zij gebruikt worden voor de berekening van de erfbelasting en kan Vlabel hier niet meer van afwijken, zelfs niet wanneer u het onroerend goed later verkoopt voor een hogere prijs. Er is dan geen bijvoeglijke aangifte meer vereist en u zal in dat geval dan ook geen bijkomende erfbelasting moeten betalen.

Gaat u echter helemaal niet akkoord met de schatting door Vlabel, dan heeft u niet de mogelijkheid om toch nog een andere waardering toe te passen. U zal in dat geval het aanslagbiljet voor de erfbelasting moeten afwachten en dan zal u een gemotiveerd bezwaarschift moeten indienen, net zoals wanneer u niet akkoord gaat met een andere belastingheffing (die behoort tot de Vlaamse bevoegdheid).

MAAR WAT INDIEN VERSCHILLENDE WAARDERINGSMETHODES NAAST ELKAAR WORDEN GEBRUIKT?
Hierover heeft Vlabel op 7 juni jongstleden het standpunt nr. 19051 gepubliceerd. Als u zelf zowel een beroep heeft gedaan op een erkend schatter-expert én ook een ABS heeft aangevraagd, zal Vlabel de ABS toepassen. Als u dan hiertegen een bezwaar indient, kan u uiteraard wel beroep doen op het verslag van de erkende schatter-expert om uw bezwaar te staven. Het zou ook kunnen dat verschillende erfgenamen elk hun eigen schattingsmethoden wensen toe te passen indien daarover tussen hen geen consensus bestaat. Dat kan, maar wat dan bij de hypothese dat erfgenaam 1 zijn eigen niet-bindende schatting toepast, erfgenaam 2 een experten-schatting en erfgenaam 3 een ABS aanvraagt?
Indien Vlabel de waardering van erfgenaam 1 aanvaardbaar vindt, kan u effectief toch belast worden op basis van de niet-bindende schatting maar als Vlabel uw schatting te laag vindt, zal u een tekortschatting krijgen. Voor erfgenaam 2 geldt in principe de experten-schatting (behoudens tekortschatting wegens manifeste afwijking of fout) en voor erfgenaam 3 zal de waarde gelden die in de ABS is opgegeven.

CONCLUSIE
Zoals vermeld, is elke schatting van een onroerend goed toch in zekere mate subjectief. De nieuwe kosteloze ABS van Vlabel is gebaseerd op een databank van de verkoopprijzen van alle vastgoedtransacties in België waarop een ‘lerend algoritme’ de uiteindelijke prijsbepaling nog steeds verder zou moeten verfijnen in de toekomst. Het is echter nog te vroeg om te concluderen of de schattingen die hieruit voortvloeien eerder aan de hoge of de lage kant liggen. Vanuit een voorzichtigheidsprincipe zouden we ons voorlopig toch nog eerder beperken tot een eigen waardering (in de mate dat die niet meer dan 10% zal afwijken van de schatting van Vlabel) of een beroep doen op een erkende schatter-expert.
Dit laatste zal u dan wel geld kosten maar zal niet opwegen te-gen de kosten die u dient te maken om een bezwaarschrift in te dienen tegen de waardering uit de ABS wanneer u daarmee niet akkoord zou gaan. •








Disclaimer

Dit is een publicatie van Leo Stevens & Cie, een beursvennootschap gereglementeerd door de NBB (Nationale Bank van België) en de FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten).

Deze publicatie mag niet beschouwd worden als 'onderzoek op beleggingsgebied' zoals bedoeld in het koninklijk besluit van 3 juni 2007. Het is een publicitaire mededeling. De wettelijke voorschriften ter bevordering van de onafhankelijkheid van onderzoek op beleggingsgebieden zijn hierop niet van toepassing. Eventuele aanbevelingen zijn niet onderworpen aan een verbod om al voor de verspreiding van onderzoek op beleggingsgebied te onderhandelen.

Deze publicatie mag niet als persoonlijk beleggingsadvies beschouwd worden. Leo Stevens & Cie kan niet garanderen dat de in de publicatie behandelde financiële instrumenten voor u geschikt zijn. Mocht u op basis van deze publicatie overgaan tot een financiële transactie, dan draagt u hier zelf de volledige verantwoordelijkheid voor. Beleggen in financiële instrumenten (zoals aandelen) kan grote risico’s inhouden. Alvorens tot een transactie over te gaan, moet een belegger beschikken over de nodige ervaring en kennis om de eventuele risico’s die gepaard gaan met de transactie ten volle in te schatten, in staat zijn om deze risico’s te dragen waarbij beseft moet worden dat het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk verloren kan gaan.

Medewerkers van Leo Stevens & Cie kunnen vóór de verspreiding van deze aanbevelingen handelen in het financieel instrument.

Eventuele rendementen die in deze publicatie vermeld werden, zijn gerealiseerd geworden in het verleden. Er is geen garantie dat zij ook in de toekomst behaald zullen worden. Men kan evenmin zeker zijn dat de beschreven scenario’s, verwachtingen en risico’s zullen uitkomen in de realiteit. Zij dienen als indicatief beschouwd te worden. De gegevens die in de publicatie vermeld worden, zijn louter informatief en kunnen aan veranderingen onderhevig zijn. Wisselkoersschommelingen kunnen vooropgestelde resultaten en rendementen beïnvloeden.

De publicatie geeft de analyse weer van de auteur op de vermelde datum. Hoewel de analyse gebaseerd is op volgens de auteur betrouwbare bronnen, kan de correctheid, volledigheid en actualiteit van de gebruikte informatie niet gegarandeerd worden. Leo Stevens & Cie kan nooit aansprakelijk gesteld worden voor de eventuele onjuistheid of onvolledigheid van bepaalde gegevens in deze publicaties.

Niets in deze publicatie mag gereproduceerd worden zonder de voorafgaande uitdrukkelijke en schriftelijke toestemming van Leo Stevens & Cie. Deze publicatie is onderworpen aan het Belgisch recht en aan de uitsluitende rechtsmacht van de Belgische rechtbanken.

Ça en vaut la peine

x

zoeken

Wij maken graag tijd voor u