Hoe gaat U best te werk?

Bij de aangifte van nalatenschap na een overlijden, moet er een waardering plaatsvinden van de goederen die deel uitmaken van de nalatenschap van de overledene. Op basis hiervan worden de "successierechten" of de "erfbelasting" (zoals dit thans in Vlaanderen wordt genoemd) berekend. Wat is nu de beste methode om onroerend goed te laten schatten bij aangifte van nalatenschap na een overlijden? Bindend of via een expert?

In de praktijk stelt zich hierbij vaak de vraag wie dan de waarde van de onroerende goederen voor de successieaangifte mag en kan bepalen en op welke manier dit dient te gebeuren. In tegenstelling tot beursgenoteerde effecten bijvoorbeeld is er heel wat discussie mogelijk over wat een onroerend goed waard is. De wet zegt dat de ‘verkoopwaarde op dag van overlijden’ moet worden aangegeven. En we weten ook dat de prijs die we zouden vragen wanneer we een onroerend goed willen verkopen vaak ver afwijkt van de prijs die kandidaat-kopers daarvoor bieden.

Fiscale gevolgen van niet correcte schatting

Een al dan niet correcte schatting van een onroerend goed in de aangifte van de nalatenschap kan belangrijke fiscale gevolgen hebben. Iedereen wil natuurlijk dat zijn onroerend goed zo laag mogelijk wordt geschat. Dit om zo weinig mogelijk successierechten te moeten betalen. Maar indien een onroerend goed voor een te lage waarde wordt aangegeven, kunnen er boetes verschuldigd zijn.
Wanneer de fiscus van mening is dat u een te lage waarde heeft aangegeven, kunnen volgende zaken voorkomen:

• Lage waarde bedraagt minder dan 10%: u zal dan enkel de erfbelasting dienen te betalen op de werkelijke waarde van het onroerend goed.
• Bedraagt het tekort echter tussen de 10% en 25%, dan zal u, naast de nog verschuldigde rechten, ook nog een belastingverhoging van 5% moeten betalen.
• Deze belastingverhoging stijgt tot 10% bij een tekortschatting tussen 25% en 50% en tot 15% tussen 50 en 100%.

Vergelijkingspunten

Om te weten wat de verkoopwaarde van een onroerend goed is, zal de fiscale administratie meestal met vergelijkingspunten werken. Alle verkopen van onroerende goederen worden immers geregistreerd zodat de fiscale administratie een ruime databank heeft waarop ze zich kan baseren bij de waardering van onroerende goederen.

Soms gebeurt het natuurlijk wel dat er toch weinig of geen vergelijkingspunten bestaan voor een welbepaald onroerend goed en dan gebruiken deskundigen soms andere methodes. Zoals de prijs per vierkante meter voor industriegrond, de kubieke meter voor opslagplaatsen, het aantal meter façade voor een winkelruimte enz… Uiteindelijk betekent dit wel dat elke schatting toch een zekere mate van subjectiviteit bevat en er steeds ruimte is voor discussie.

Praktisch: 3 Methodes

Hoe gaat u dan best te werk indien u een onroerend goed dient te waarderen voor de aangifte van de nalatenschap?

Er bestaan in Vlaanderen drie methodes waartussen uzelf de keuze heeft:

1. U doet uw eigen waardering: Als u zelf een accuraat idee heeft over wat een realistische verkoopwaarde is van het onroerend goed, dan kan u daar zelf een waarde op kleven. Die vermeldt u dan in de aangifte van de nalatenschap. Vreest u toch discussies met de fiscus? En wenst u die onzekerheidsfactor en het risico op boetes weg te nemen? Dan kan u ook beroep doen op een expert.
2. Een schatting door een erkende schatter-expert: U heeft de mogelijkheid om beroep te doen op een door de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel) erkend schatter-expert. Dit gebeurt wel op eigen kosten. U vindt zo’n erkend schatter-expert terug in een lijst op de website van Vlabel. Als deze schatting dan wordt toegevoegd aan de aangifte van de nalatenschap is Vlabel in principe gebonden door deze schatting.
   • Mocht u niet akkoord zijn met de schatting van de erkende schatter-expert, kan u nog altijd beslissen om er geen gebruik van te maken. En het dus zeker niet bij aangifte te voegen. U kan toch uw eigen waardering opnemen.
3. Een aanvraag tot een bindende schatting (ABS): Voor overlijdens vanaf 1 april 2019 is het nu ook mogelijk gratis een bindende schatting aan te vragen bij Vlabel. Deze mogelijkheid bestaat voor alle nalatenschappen die zijn opengevallen in Vlaanderen. Dit geldt dus alleen wanneer de erflater woonachtig was in het Vlaams gewest.

Bindende schatting - HOE DOET U DIT CONCREET?

Door het formulier ‘Aanvraag van een bindende schatting van een onroerend goed voor de aangifte van een nalatenschap’ in te vullen. Vervolgens te uploaden via de website van de Vlaamse Belastingdienst.

Het formulier vindt u ook hier.

Nadat de aanvraag is ingediend, zal Vlabel het onroerend goed eenzijdig waarderen; u wordt hier dus niet bij betrokken. U ontvangt een gemotiveerd verslag waarin de schatter deze schatting toelicht. Vlabel gebruikt deze schatting, die bindend is, voor de berekening van de erfbelasting. Zij kunnen hier niet meer van afwijken, zelfs niet wanneer u het onroerend goed later verkoopt voor een hogere prijs.

Gaat u niet akkoord met de schatting door Vlabel? Dan heeft u niet de mogelijkheid om nog een andere waardering toe te passen. U zal in dat geval het aanslagbiljet voor de erfbelasting moeten afwachten. En een gemotiveerd bezwaarschrift moeten indienen, net zoals wanneer u niet akkoord gaat met een andere belastingheffing.

Wat bij verschillende waarderingsmethodes naast elkaar?

Hierover heeft Vlabel op 7 juni 2019 het standpunt nr. 19051 gepubliceerd. Als u zowel een beroep heeft gedaan op een erkend schatter-expert én ook een ABS heeft aangevraagd, zal Vlabel de ABS toepassen. Dient u hiertegen een bezwaar in, dan kan u beroep doen op het ander verslag om uw bezwaar te staven.

Conclusie

Zoals vermeld, is elke schatting van een onroerend goed toch in zekere mate subjectief. De nieuwe kosteloze ABS van Vlabel is gebaseerd op een databank van de verkoopprijzen van alle vastgoedtransacties in België. Het is nog te vroeg om te concluderen of de ABS schattingen eerder aan de hoge of de lage kant zullen liggen. Vanuit een voorzichtigheidsprincipe raden we aan om toch nog eerder beperken tot een eigen waardering. Of een beroep te doen op een erkende schatter-expert.