Menu
PORTFOLIO ACCESS
De GVV of Gereglementeerde Vastgoed Vennootschap

De GVV of Gereglementeerde Vastgoed Vennootschap

De Gereglementeerde Vastgoed Vennootschap (“GVV”) is een publieke vastgoedvennootschap, vroeger gekend onder de benaming vastgoedbevak. Het statuut geeft beleggers de mogelijkheid om op een gebalanceerde, kostenefficiënte en fiscaaltransparante manier toegang te krijgen tot een gediversifieerde vastgoedportefeuille.
Een GVV moet geen vennootschapsbelasting betalen voor zover de schuldgraad beperkt blijft tot 65% en 80% van de winst wordt uitgekeerd aan de aandeelhouders. Ook mag 1 gebouw maximaal 20 % van de waarde van de portefeuille uitmaken.


De Familie De Pauw heeft logistiek bloed

De geschiedenis van het geslacht De Pauw gaat terug naar grootvader Léonard De Pauw die in Merchtem actief was in het brouwen van azijn, het inblikken van groenten en herconditioneren van olievaten voor hergebruik. Maar het waren zijn zonen Pierre en Jos De Pauw die in de jaren zestig diverse magazijnen opkochten om die te verhuren.
In 1977 gingen ze elk hun eigen weg. Uit de portefeuille die Jos en Pierre bij de splitsing werd toegewezen, zijn de Gereglementeerde Vastgoed Vennootschappen - de vroegere vastgoedbevaks - WDP (familie Jos De Pauw) en Montea (familie Pierre De Pauw) ontstaan.

WDP
Warehouse De Pauw (“WDP”) is een van de meest succesvolle GVV’s. Jos De Pauw richtte in 1977 de vennootschap Rederij De Pauw op om de vastgoedbelangen van zijn familie te beheren.
De kinderen van Jos De Pauw brachten in 1999 hun belangen onder in de vastgoedbevak WDP. Het bedrijf realiseerde een buitengewoon groeiparcours, dat dit jaar beloond werd met een zitje in de BEL20-index. Het bedrijf uit Wolvertem is gespecialiseerd in logistiek vastgoed. De stevige groei is het gevolg van innovatie en sterk ondernemerschap: vele beleidskeuzes van WDP werden bij de start als innovatief gekwalificeerd, maar evolueerden na verloop van tijd uit tot de sectornorm. Getuige hiervan is de beslissing in 2008 om de daken van logistieke gebouwen te bedekken met zonnepanelen en de keuze om de Roemeense markt te betreden. Beide keuzes leken toen enigszins eigenzinnig, maar worden vandaag in de sector wel gekopieerd. WDP blijft deze voortrekkersrol op zich nemen.

WDP zit op de voornaamste logistieke assen en profiteert daardoor van een sterke vraag. Deze aanpak loont: vandaag bedraagt de bezettingsgraad 97% en komt 50% van de nieuwe business van bestaande klanten. De aandeelhouders profiteren uiteraard mee. Het dividend stijgt jaarlijks en de waarde van het aandeel neemt flink toe.

Hoewel WDP de markleider is in de Benelux (10% marktaandeel), zit het bedrijf niet stil en ambieert het nog verder te groeien in Nederland en Roemenië.
In 2016 werd het zeer ambitieuze “2020 plan” gelanceerd. Niemand twijfelt er aan dat de doelstellingen hiervan gerealiseerd worden. Integendeel, wij kijken al uit naar de periode na 2020.

Montea
Montea is ontstaan uit de vastgoedportefeuille van Pierre De Pauw, de broer van Jos De Pauw. Montea en WDP doen het beide erg goed, al is WDP wel een stuk groter. Door de sterke vraag naar logistiek vastgoed bedraagt de bezettingsgraad ongeveer 99%.

Het merendeel van het vastgoed bevindt zich in België (54%), maar ook Nederland (29%) en Frankrijk (17%) zijn belangrijk voor de groep. Net zoals WDP, bouwt Montea meer en meer magazijnen op maat van zijn klanten en koopt het minder bestaande magazijnen.

Het bedrijf is ambitieus en wil de portefeuille sterk doen groeien. Het kijkt hiervoor naar de Franse markt waarvoor het een partnership sloot met het Franse J/MO.
Interessant weetje. Montea profileert zich als een soort Airbnb voor de logistieke sector. Montea sloot recentelijk een samenwerkingsovereenkomst met de start-up Stockspots. Op dit online platform kunnen bedrijven hun opslagruimte ter beschikking stellen aan andere bedrijven. De drang naar innovatie zit ontegensprekelijk in het DNA van de familie De Pauw.

Zorgvastgoed

AEDIFICA
Aedifica is een GVV die voornamelijk investeert in zorgvastgoed. Het is een jong bedrijf dat in 2005 werd opgericht door het samenvoegen van een aantal panden van vermogende Brusselaars.
Het bedrijf is gaandeweg geëvolueerd van de verhuur van residentiele gebouwen naar de verhuur van rusthuizen, om zo in te spelen op de vergrijzing van de bevolking. Het bedrijf trok in 2006 naar de beurs om deze transitie te financieren. Deze herpositionering bleek alvast een groot succes. Van de Belgische GVV’s hebben enkel WDP en Cofinimmo een grotere marktkapitalisatie. Door de sterke groei wordt Aedifica ondertussen beschouwd als een referentie in de sector van het Europese rusthuisvastgoed.
Aedifica verhuurt haar vastgoed aan rusthuisuitbaters zoals Senior Living Group, Armonea, Vulpia en Orpéa. Deze huurcontracten hebben een comfortabele looptijd van ongeveer 20 jaar, waardoor het bedrijf een goede visibiliteit heeft op de toekomstige inkomsten.
De vraag naar zorgvastgoed blijft alvast torenhoog, getuige de bezettingsgraad van 99%.

Vandaag is het bedrijf actief in België, Nederland, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk. Het heeft een marktaandeel van 4% in België. Het bedrijf ziet nog voldoende opportuniteiten in Europa, zo kocht het recentelijk 93 Britse rusthuizen ter waarde van 450 miljoen Pond.

Aedifica groeit sterk en heeft een relatief laag risico. Het hoeft niet te verbazen dat zulk bedrijf erg populair is op de Belgische beurs en dus duur gewaardeerd wordt. Dit wordt enigszins gecompenseerd door de lagere roerende voorheffing op dividenden van 15% i.p.v. 30%. De overheid heeft deze maatregel ingevoerd om de privésector te stimuleren om te investeren in zorgvastgoed.

Baanwinkels

Retail Estates
Marktspecialisten kwalificeren Retail Estates als de best geleide specialist in baanwinkels van de Benelux. De CEO Jan De Nys ziet zichzelf eigenaardig genoeg eerder als een retailer dan als vastgoedman.
Zo geeft hij vaak praktische tips aan zijn huurders, geïnspireerd op de ervaringen opgedaan uit een vroeger leven. Jan De Nys was vroeger oa de drijvende kracht achter de expansie van de winkelformules als Carpetland en Vanden Borre in België. Hij weet dus hoe een retailer opereert; zijn kennis hieromtrent wordt vaak geprezen.
Baanwinkels zouden bovendien beter bestand zijn tegen de opkomst van e-commerce dan bijvoorbeeld de winkels in de binnenstad. Hier zijn verschillende redenen voor. Baanwinkels huizen vaak samen in retailparken, waar klanten meerdere shoppingmogelijkheden hebben en die bovendien gemakkelijker te bereiken zijn dan de winkels in de binnenstad.
Ook de huurprijzen zijn er een pak lager. De hoge bezettingsgraad van 98% bewijst het succes van het bedrijf uit Ternat. De belangrijkste huurders zijn Brantano (4.4%), Krëfel (3.1%), Leen Bakker (3.1%) en Hubo (2.7%).

De hoge bezettingsgraad en het sterke management maken van Retail Estates een top GVV.

Residentieel vastgoed

Home Invest Belgium

Home Invest Belgium investeert voornamelijk in huizen en appartementen. Het bedrijf verhoogt al 18 jaar op rij haar dividend door een stijgende recurrente operationele winst en door de gerealiseerde meerwaarden. Home Invest Belgium heeft erg veel ambitie. De referentieaandeelhouder, de familie Van Overstraeten, besloot in 2014 dat het bedrijf een versnelling hoger moest schakelen, wat leidde tot het ontslag van enkele toplui. Eind 2016 kocht Home Invest, via een sale and leaseback transactie, voor 40 miljoen euro 241 vakantiebungalows in het Center Parcs-complex in Zeeland. De laatste overnames waren telkens in het segment van vakantiewoningen, die nu 17% van de portefeuille uitmaken. De groep wil dit aandeel naar 25% brengen en een totale portefeuillewaarde realiseren van 500 miljoen euro.

Kantoorgebouwen

Befimmo
De Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (GVV) Befimmo is een vastgoedoperator die gespecialiseerd is in het beheer en verhuren van kantoorgebouwen, vergadercentra en coworkingruimtes.
Het bedrijf is actief in Brussel, de voornaamste Belgische steden en het Groothertogdom Luxemburg. Ongeveer 61% van het vastgoed wordt verhuurd aan de nationale en internationale overheden.
Sinds enkele jaren heerst er een nieuwe dynamiek in deze sector. Zo is de vraag naar coworking werkruimte sterk gestegen. Bij coworking wordt een werkruimte gedeeld met andere bedrijven of organisaties.
Volgens De Tijd zou in 2017 6% van alle kantoorruimtes in Brussels bestemd geweest zijn voor coworking. Het is omwille van deze reden dat Befimmo een meerderheidsbelang kocht in coworkingspecialist Silversquare. Silversquare heeft ondertussen 5 centra, maar wil dit aantal optrekken tot 30 in België en Luxemburg.


Disclaimer

Dit is een publicatie van Leo Stevens & Cie, een beursvennootschap gereglementeerd door de NBB (Nationale Bank van België) en de FSMA (Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten).

Deze publicatie mag niet beschouwd worden als 'onderzoek op beleggingsgebied' zoals bedoeld in het koninklijk besluit van 3 juni 2007. Het is een publicitaire mededeling. De wettelijke voorschriften ter bevordering van de onafhankelijkheid van onderzoek op beleggingsgebieden zijn hierop niet van toepassing. Eventuele aanbevelingen zijn niet onderworpen aan een verbod om al voor de verspreiding van onderzoek op beleggingsgebied te onderhandelen.

Deze publicatie mag niet als persoonlijk beleggingsadvies beschouwd worden. Leo Stevens & Cie kan niet garanderen dat de in de publicatie behandelde financiële instrumenten voor u geschikt zijn. Mocht u op basis van deze publicatie overgaan tot een financiële transactie, dan draagt u hier zelf de volledige verantwoordelijkheid voor. Beleggen in financiële instrumenten (zoals aandelen) kan grote risico’s inhouden. Alvorens tot een transactie over te gaan, moet een belegger beschikken over de nodige ervaring en kennis om de eventuele risico’s die gepaard gaan met de transactie ten volle in te schatten, in staat zijn om deze risico’s te dragen waarbij beseft moet worden dat het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk verloren kan gaan.

Medewerkers van Leo Stevens & Cie kunnen vóór de verspreiding van deze aanbevelingen handelen in het financieel instrument.

Eventuele rendementen die in deze publicatie vermeld werden, zijn gerealiseerd geworden in het verleden. Er is geen garantie dat zij ook in de toekomst behaald zullen worden. Men kan evenmin zeker zijn dat de beschreven scenario’s, verwachtingen en risico’s zullen uitkomen in de realiteit. Zij dienen als indicatief beschouwd te worden. De gegevens die in de publicatie vermeld worden, zijn louter informatief en kunnen aan veranderingen onderhevig zijn. Wisselkoersschommelingen kunnen vooropgestelde resultaten en rendementen beïnvloeden.

De publicatie geeft de analyse weer van de auteur op de vermelde datum. Hoewel de analyse gebaseerd is op volgens de auteur betrouwbare bronnen, kan de correctheid, volledigheid en actualiteit van de gebruikte informatie niet gegarandeerd worden. Leo Stevens & Cie kan nooit aansprakelijk gesteld worden voor de eventuele onjuistheid of onvolledigheid van bepaalde gegevens in deze publicaties.

Niets in deze publicatie mag gereproduceerd worden zonder de voorafgaande uitdrukkelijke en schriftelijke toestemming van Leo Stevens & Cie. Deze publicatie is onderworpen aan het Belgisch recht en aan de uitsluitende rechtsmacht van de Belgische rechtbanken.

Ça en vaut la peine

x

zoeken

Wij maken graag tijd voor u