home // pdf // eigen artikels // De Gereglementeerde Vastgoed Vennootschap (GVV)
De Gereglementeerde Vastgoed Vennootschap (GVV)
De Gereglementeerde Vastgoed Vennootschap (“GVV”) is een publieke vastgoedvennootschap, die we vroeger ook de “vastgoedbevak” noemden. Het statuut geeft beleggers op een gebalanceerde, kostenefficiënte en fiscaal transparante manier toegang tot een gediversifieerde vastgoedportefeuille.
Voorwaarden van de GVV
Een GVV moet moet aan 3 voorwaarden voldoen:
- De schuldgraad blijft beperkt tot 65%
- 80% van de winst wordt uitgekeerd aan de aandeelhouders
- 1 gebouw mag maximaal 20% van de waarde van de portefeuille uitmaken
Het logistiek bloed van de familie De Pauw
Pierre en Jos De Pauw kochten in de jaren zestig diverse magazijnen op om te verhuren. Sinds 1977 gingen ze ieder hun eigen weg. De portefeuille die bij de splitsing werd toegewezen zijn 2 GVV’s: WDP van Jos De Pauw en Montea van Pierre De Pauw.
WDP
Warehouse De Pauw (“WDP”) is een van de meest succesvolle GVV’s. De logistiek vastgoedexpert uit Wolvertem realiseerde een buitengewoon groeiparcours, dat beloond werd met een zitje in de BEL20-index. De stevige groei is het gevolg van innovatie en sterk ondernemerschap. Vele beleidskeuzes van WDP werden immers bij de start als innovatief gekwalificeerd, maar evolueerden na verloop van tijd uit tot de sectornorm.
WDP zit op de voornaamste logistieke assen en profiteert daardoor van een sterke vraag. Deze aanpak loont: vandaag bedraagt de bezettingsgraad 97% en komt 50% van de nieuwe business van bestaande klanten. De aandeelhouders profiteren uiteraard mee. Het dividend stijgt jaarlijks en de waarde van het aandeel neemt flink toe.
Montea
Montea is een stuk kleiner dan WDP. Door de sterke vraag naar logistiek vastgoed bedraagt de bezettingsgraad ongeveer 99%. Het merendeel van het vastgoed bevindt zich in België (54%), maar ook Nederland (29%) en Frankrijk (17%) zijn belangrijk voor de groep. Net zoals WDP bouwt Montea meer en meer magazijnen op maat van zijn klanten en koopt het minder bestaande magazijnen. Het ambitieus bedrijf de portefeuille sterk doen groeien, en kijkt hiervoor naar de Franse markt.
Aedifica, expert in zorgvastgoed
Aedifica is een GVV die voornamelijk investeert in zorgvastgoed. Het bedrijf wer in 2005 opgericht door het samenvoegen van een aantal panden van vermogende Brusselaars.
Het evolueerde van de verhuur van residentiële gebouwen naar de verhuur van rusthuizen, om zo in te spelen op de vergrijzing van de bevolking. Het bedrijf trok in 2006 naar de beurs om deze transitie te financieren.
Deze herpositionering bleek alvast een groot succes, want Aedifica wordt ondertussen beschouwd als een referentie in de sector van het Europese rusthuisvastgoed. Aedifica verhuurt haar vastgoed aan rusthuisuitbaters zoals Senior Living Group, Armonea, Vulpia en Orpéa. Deze huurcontracten hebben een comfortabele looptijd van ongeveer 20 jaar, waardoor het bedrijf een goede visibiliteit heeft op de toekomstige inkomsten.
De vraag naar zorgvastgoed blijft alvast torenhoog, getuige de bezettingsgraad van 99%.
Vandaag is het bedrijf actief in België, Nederland, Duitsland en het Verenigd Koninkrijk. Het heeft een marktaandeel van 4% in België. Het bedrijf ziet nog voldoende opportuniteiten in Europa, zo kocht het recentelijk 93 Britse rusthuizen ter waarde van 450 miljoen Pond.
Aedifica groeit sterk en heeft een relatief laag risico. Het hoeft niet te verbazen dat zulk bedrijf erg populair is op de Belgische beurs en dus duur gewaardeerd wordt. Dit wordt enigszins gecompenseerd door de lagere roerende voorheffing op dividenden van 15% i.p.v. 30%. De overheid heeft deze maatregel ingevoerd om de privésector te stimuleren om te investeren in zorgvastgoed.
Retail Estates - GVV in baanwinkels
Marktspecialisten kwalificeren Retail Estates als de best geleide specialist in baanwinkels van de Benelux. De CEO Jan De Nys ziet zichzelf eigenaardig genoeg eerder als een retailer dan als vastgoedman. Zo geeft hij vaak praktische tips aan zijn huurders, geïnspireerd op de ervaringen opgedaan uit een vroeger leven.
Jan De Nys was vroeger oa de drijvende kracht achter de expansie van de winkelformules als Carpetland en Vanden Borre in België. Hij weet dus hoe een retailer opereert; zijn kennis hieromtrent wordt vaak geprezen.
Baanwinkels zouden bovendien beter bestand zijn tegen de opkomst van e-commerce dan bijvoorbeeld de winkels in de binnenstad. Hier zijn verschillende redenen voor:
- Baanwinkels huizen vaak samen in retailparken, waar klanten meerdere shoppingmogelijkheden hebben.
- Baanwinkels zijn gemakkelijker te bereiken dan de winkels in de binnenstad.
- Ook de huurprijzen zijn er een pak lager.
De hoge bezettingsgraad en het sterke management maken van Retail Estates een top GVV.
Home Invest Belgium, expert in residentieel vastgoed
Home Invest Belgium investeert voornamelijk in huizen en appartementen. Het bedrijf verhoogt al 18 jaar op rij haar dividend door een stijgende recurrente operationele winst en door de gerealiseerde meerwaarden. Home Invest Belgium heeft erg veel ambitie. De referentieaandeelhouder, de familie Van Overstraeten, besloot in 2014 dat het bedrijf een versnelling hoger moest schakelen, wat leidde tot het ontslag van enkele toplui.
Eind 2016 kocht Home Invest, via een sale and leaseback transactie, voor 40 miljoen euro 241 vakantiebungalows in het Center Parcs-complex in Zeeland. De laatste overnames waren telkens in het segment van vakantiewoningen, die nu 17% van de portefeuille uitmaken. De groep wil dit aandeel naar 25% brengen en een totale portefeuillewaarde realiseren van 500 miljoen euro.
Kantoorgebouwen van GVV Befimmo
De Gereglementeerde Vastgoedvennootschap (GVV) Befimmo is een vastgoedoperator gespecialiseerd in het beheer en verhuren van kantoorgebouwen, vergadercentra en coworkingruimtes. Het bedrijf is actief in Brussel, de voornaamste Belgische steden en het Groothertogdom Luxemburg. Ongeveer 61% van het vastgoed wordt verhuurd aan de nationale en internationale overheden.
Volgens De Tijd zou in 2017 6% van alle kantoorruimtes in Brussels bestemd geweest zijn voor coworking. Het is omwille van deze reden dat Befimmo een meerderheidsbelang kocht in coworkingspecialist Silversquare. Silversquare heeft ondertussen 5 centra, maar wil dit aantal optrekken tot 30 in België en Luxemburg.
Disclaimer
Dit is een publicatie van Leo Stevens & Cie, een beursvennootschap vergund door de NBB (Nationale Bank van België).
Deze publicatie mag niet beschouwd worden als 'onderzoek op beleggingsgebied' zoals bedoeld in het koninklijk besluit van 3 juni 2007. Het is een publicitaire mededeling. De wettelijke voorschriften ter bevordering van de onafhankelijkheid van onderzoek op beleggingsgebieden zijn hierop niet van toepassing. Eventuele aanbevelingen zijn niet onderworpen aan een verbod om al voor de verspreiding van onderzoek op beleggingsgebied te onderhandelen.
Deze publicatie mag niet als persoonlijk beleggingsadvies beschouwd worden. Leo Stevens & Cie kan niet garanderen dat de in de publicatie behandelde financiële instrumenten voor u geschikt zijn. Mocht u op basis van deze publicatie overgaan tot een financiële transactie, dan draagt u hier zelf de volledige verantwoordelijkheid voor. Beleggen in financiële instrumenten (zoals aandelen) kan grote risico’s inhouden. Alvorens tot een transactie over te gaan, moet een belegger beschikken over de nodige ervaring en kennis om de eventuele risico’s die gepaard gaan met de transactie ten volle in te schatten, in staat zijn om deze risico’s te dragen waarbij beseft moet worden dat het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk verloren kan gaan.
Medewerkers van Leo Stevens & Cie kunnen vóór de verspreiding van deze aanbevelingen handelen in het financieel instrument.
Eventuele rendementen die in deze publicatie vermeld werden, zijn gerealiseerd geworden in het verleden. Er is geen garantie dat zij ook in de toekomst behaald zullen worden. Men kan evenmin zeker zijn dat de beschreven scenario’s, verwachtingen en risico’s zullen uitkomen in de realiteit. Zij dienen als indicatief beschouwd te worden. De gegevens die in de publicatie vermeld worden, zijn louter informatief en kunnen aan veranderingen onderhevig zijn. Wisselkoersschommelingen kunnen vooropgestelde resultaten en rendementen beïnvloeden.
De publicatie geeft de analyse weer van de auteur op de vermelde datum. Hoewel de analyse gebaseerd is op volgens de auteur betrouwbare bronnen, kan de correctheid, volledigheid en actualiteit van de gebruikte informatie niet gegarandeerd worden.
Niets in deze publicatie mag gereproduceerd worden zonder de voorafgaande uitdrukkelijke en schriftelijke toestemming van Leo Stevens & Cie. Deze publicatie is onderworpen aan het Belgisch recht en aan de uitsluitende rechtsmacht van de Belgische rechtbanken.
Deze publicatie mag niet beschouwd worden als 'onderzoek op beleggingsgebied' zoals bedoeld in het koninklijk besluit van 3 juni 2007. Het is een publicitaire mededeling. De wettelijke voorschriften ter bevordering van de onafhankelijkheid van onderzoek op beleggingsgebieden zijn hierop niet van toepassing. Eventuele aanbevelingen zijn niet onderworpen aan een verbod om al voor de verspreiding van onderzoek op beleggingsgebied te onderhandelen.
Deze publicatie mag niet als persoonlijk beleggingsadvies beschouwd worden. Leo Stevens & Cie kan niet garanderen dat de in de publicatie behandelde financiële instrumenten voor u geschikt zijn. Mocht u op basis van deze publicatie overgaan tot een financiële transactie, dan draagt u hier zelf de volledige verantwoordelijkheid voor. Beleggen in financiële instrumenten (zoals aandelen) kan grote risico’s inhouden. Alvorens tot een transactie over te gaan, moet een belegger beschikken over de nodige ervaring en kennis om de eventuele risico’s die gepaard gaan met de transactie ten volle in te schatten, in staat zijn om deze risico’s te dragen waarbij beseft moet worden dat het belegde kapitaal geheel of gedeeltelijk verloren kan gaan.
Medewerkers van Leo Stevens & Cie kunnen vóór de verspreiding van deze aanbevelingen handelen in het financieel instrument.
Eventuele rendementen die in deze publicatie vermeld werden, zijn gerealiseerd geworden in het verleden. Er is geen garantie dat zij ook in de toekomst behaald zullen worden. Men kan evenmin zeker zijn dat de beschreven scenario’s, verwachtingen en risico’s zullen uitkomen in de realiteit. Zij dienen als indicatief beschouwd te worden. De gegevens die in de publicatie vermeld worden, zijn louter informatief en kunnen aan veranderingen onderhevig zijn. Wisselkoersschommelingen kunnen vooropgestelde resultaten en rendementen beïnvloeden.
De publicatie geeft de analyse weer van de auteur op de vermelde datum. Hoewel de analyse gebaseerd is op volgens de auteur betrouwbare bronnen, kan de correctheid, volledigheid en actualiteit van de gebruikte informatie niet gegarandeerd worden.
Niets in deze publicatie mag gereproduceerd worden zonder de voorafgaande uitdrukkelijke en schriftelijke toestemming van Leo Stevens & Cie. Deze publicatie is onderworpen aan het Belgisch recht en aan de uitsluitende rechtsmacht van de Belgische rechtbanken.
Ook de moeite waard
Komen er barsten in de fundering van het vastgoed?
January 31, 20232022 was geen goed jaar voor de (beleggings)baksteen als we naar de beursdalingen kijken van de gereglementeerde vastgoedvennootschappen. Geldt dit enkel voor het beursgenoteerd vastgoed of kende ook het ook het fysiek vastgoed zulke prijsdaling?
Onze CEO bekent: ‘Gefrustreerd omdat private banking product is geworden’
January 18, 2023Tweewekelijks laat Investment Officer aan een vooraanstaand professional uit de financiële sector enkele persoonlijke vragen los. Ive Mertens, CEO van Leo Stevens Private Banking, kijkt deze keer in De Spiegel.